Adaptacja projektu a pozwolenie na budowę



Jedną z najtrudniejszych, a zarazem najbardziej emocjonujących decyzji w życiu każdej rodziny jest rozpoczęcie budowy własnego domu. Zazwyczaj na wiele miesięcy czy nawet lat przed symbolicznym wbiciem łopaty rozpoczyna się poszukiwanie najbardziej atrakcyjnej lokalizacji oraz idealnego projektu przyszłego domu. Sztuką samą w sobie nierzadko okazuje się pogodzenie jednego z drugim.

Każda działka jest bowiem częścią lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego, określającego bardzo szczegółowo rodzaj i sposób zabudowy. Należy również do konkretnego obszaru o określonych warunkach geotechnicznych i infrastrukturalnych. Z kolei gotowy projekt domu jest swego rodzaju koncepcją definiującą wygląd, wymiary, funkcjonalność i technologię budowy budynku, którego techniczna realizacja bardzo rzadko jest możliwa poprzez bezpośrednie przeniesienie na fizyczny obiekt. Zanim projekt stanie się domem niezbędne jest przeprowadzenie jego adaptacji, czyli dostosowanie projektu do konkretnych warunków zabudowy. Jest to absolutnie niezbędny wymóg prawny, którego spełnienie jest jednym z warunków uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę jest jedynym dokumentem uprawniającym inwestora do rozpoczęcia prac budowlanych. Jego uzyskanie kończy cały cykl przygotowawczy, stanowiący jednak nieodłączną część każdej inwestycji budowlanej. Cykl ten zazwyczaj rozpoczyna zakup działki, następnie inwestor musi uzyskać od organu administrującego terenem działki warunki zagospodarowania (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub szczegółowe warunki zabudowy. Dopiero na tym etapie inwestor powinien rozpocząć poszukiwanie projektu. Jest to również odpowiednia pora do zlecenia adaptacji projektu na podstawie otrzymanych dla działki wymogów. Dysponujący kompletem dokumentacji architekt może dokonać adaptacji projektu do lokalnych warunków, ale także, o czym warto pamiętać, do potrzeb i oczekiwań właściciela projektowanego domu. Adaptacja projektu powinna kończyć się utworzeniem kompletnej dokumentacji dołączanej do wniosku o pozwolenie na budowę. Na taką dokumentację składają się następujące dokumenty:

  1. Oświadczenie o prawie do dysponowanie nieruchomością
  2. Prawomocna decyzja dot. warunków zabudowy / miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
  3. Projekt architektoniczno budowlany / 4 egz.
  4. Projekt zagospodarowania działki / 4 egz
  5. Warunki techniczne dot. warunków dostawy wody, energii elektrycznej oraz gazu
  6. Warunki techniczne dot. odbioru ścieków
  7. Uzgodnienie dot. włączenia do drogi

Z powyższego wynika , że adaptacja gotowego projektu domu do konkretnego miejsca zabudowy, której efektem jest projekt zagospodarowania działki, jest nieodzowną częścią procesu formalnego, potrzebnego do uzyskania pozwolenia na budowę. 

Architekt lub projektant dokonujący adaptacji jest zobowiązany do: 

  1. Dostosowania projektu gotowego do otrzymanej od inwestora Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowaniu Terenu lub w przypadku jej braku do wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
  2. Dostosowania projektu do stref obciążeń konstrukcyjnych odpowiadających lokalnym warunkom klimatycznym oraz sytuacji geotechnicznej 
  3. Sporządzenia planu zagospodarowania terenu, w tym naniesienia budynku na mapkę geodezyjną w odpowiedniej skali 
  4. Przejęcia na siebie funkcji projektanta budynku, odpowiedzialnego za całość projektu budowlanego oraz kompletność dokumentacji wymaganej przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę. 

Należy pamiętać, że projektant dokonujący adaptacji musi mieć wszelkie niezbędne uprawnienia budowlane pod rygorem odrzucenia wniosku o pozwolenie na budowę z przyczyn formalnych.